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Superbonus, donazione e plusvalenze

Posted on by Dott. Fabio Piccoli

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 62/2025, ha chiarito che ricevere un immobile in donazione non è sufficiente per evitare la tassazione speciale sulle plusvalenze in caso di vendita dopo lavori con il Superbonus. La norma (Legge di Bilancio 2024) mira a tassare le vendite speculative di immobili riqualificati con fondi pubblici, se venduti entro 10 anni dalla fine dei lavori.

Le regole sulla tassazione

La tassa sulla plusvalenza non si applica solo in due casi specifici:

  1. Se l’immobile è stato acquisito per successione (eredità).
  2. Se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale (dal proprietario o da un familiare) per la maggior parte del tempo richiesto dalla legge.

Il caso specifico e la decisione

Il dubbio era stato sollevato da un contribuente che aveva ricevuto un immobile in donazione, lo aveva ristrutturato con il Superbonus (lavori finiti nel 2024) e non lo aveva mai usato come abitazione principale. L’Agenzia delle Entrate ha stabilito che la donazione non può essere equiparata alla successione. Di conseguenza, mancando anche il requisito dell’abitazione principale, il contribuente che vende l’immobile prima dei 10 anni dovrà pagare la tassa sulla plusvalenza. L’Agenzia ha inoltre confermato che, nel caso di successione, l’esenzione vale indipendentemente da chi (il defunto o l’erede) abbia effettivamente eseguito i lavori del Superbonus.

Bonus Veicoli Elettrici

Posted on by Dott. Fabio Piccoli

Dal 22 ottobre 2025 alle ore 12:00 sarà possibile presentare le domande per accedere ai nuovi contributi a fondo perduto per l’acquisto di veicoli elettrici, destinati a privati cittadini e microimprese. L’iniziativa, attuata dal Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (MASE), è finanziata dal PNRR e mira alla decarbonizzazione dei trasporti e alla sostituzione dei veicoli più inquinanti.

Beneficiari e Veicoli Ammessi:

  • Persone fisiche: residenti in aree urbane funzionali (FUA – Fonte ISTAT) con ISEE inferiore o pari a 40.000 euro per l’acquisto di un solo veicolo elettrico nuovo di categoria M1 (autovetture per trasporto persone).
  • Microimprese: con sede legale in un’area urbana funzionale (FUA – Fonte ISTAT) per l’acquisto di massimo due veicoli commerciali elettrici nuovi, categorie N1 (trasporto merci fino a 3,5 t) o N2 (fino a 12 t).

Condizione Necessaria:

  • La concessione del contributo è subordinata alla rottamazione di un veicolo, posseduto dal almeno 6 mesi, della stessa tipologia omologato in una classe ambientale fino a Euro 5.

Entità del Contributo:

  • Persone fisiche: l’importo varia tra 9.000 e 11.000 euro, in base all’ISEE del richiedente e all’area urbana di residenza, con possibili maggiorazioni per i residenti in Comuni ad alto inquinamento o aree metropolitane soggette a limitazioni del traffico veicolare.
  • Microimprese: l’incentivo copre fino al 30% del prezzo di acquisto del veicolo (IVA esclusa), con un massimale di 20.000 euro per ciascun mezzo e fino ad un massimo di nr. 2 voucher.

Requisiti e Vincoli Principali:

  • Mantenere la proprietà del veicolo per almeno ventiquattro mesi dalla data di immatricolazione.
  • Non cumulare il contributo con altri incentivi pubblici aventi la stessa finalità, salvo diverse disposizioni del MASE o del Ministero delle Imprese e del Made in Italy.
  • Per le Microimprese, il sistema verifica anche il rispetto dei limiti del regime de minimis collegandosi direttamente al Registro Nazionale degli Aiuti di Stato

Modalità di Domanda:

  • Le domande si presentano online tramite la piattaforma telematica gestita dal MASE, accedendo tramite Spid o Cie.
  • La valutazione delle domande avviene secondo l’ordine cronologico di presentazione, fino a esaurimento delle risorse disponibili.
  • La procedura richiede la targa del veicolo da rottamare; per le imprese, viene richiesto il costo di acquisto del nuovo veicolo; per le persone fisiche, è possibile richiedere il rilascio del voucher per un altro componente del nucleo familiare
  • Il voucher può essere prenotato direttamente dai concessionari aderenti all’iniziativa
  • il voucher dura 30 gg dalla data del rilascio e può essere revocato e chiesto nuovamente

IVA Ue ed Esportazioni

Posted on by Dott. Fabio Piccoli

Secondo una recente sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea, un’esportazione di beni al di fuori dell’UE ha diritto all’esenzione dall’IVA anche se il venditore non ne era a conoscenza e l’operazione era inizialmente configurata come una cessione intracomunitaria. Il principio fondamentale è che la sostanza economica prevale sulla forma.

Il caso specifico Una società polacca aveva venduto delle mele a un’azienda lituana, emettendo fattura senza IVA come cessione intracomunitaria. Tuttavia, le autorità fiscali hanno scoperto che l’acquirente lituano aveva in realtà esportato le mele in Bielorussia. Di conseguenza, hanno riqualificato l’operazione come interna, applicando IVA e sanzioni al venditore polacco.

La decisione della Corte di Giustizia UE La Corte ha stabilito che l’esenzione IVA per l’esportazione si applica se sono soddisfatte tre condizioni oggettive:

  1. È avvenuto il trasferimento della proprietà del bene.
  2. Il bene è stato spedito al di fuori dell’Unione Europea.
  3. Il bene è effettivamente uscito dal territorio doganale dell’UE.

L’esenzione è dovuta indipendentemente dal fatto che il fornitore fosse a conoscenza dell’esportazione finale o non avesse ricevuto la documentazione doganale, specialmente se le stesse autorità fiscali hanno le prove dell’avvenuta esportazione.

In sintesi Una cessione nata come intracomunitaria può trasformarsi in un'”esportazione indiretta” e mantenere il diritto all’esenzione IVA. Le autorità non possono negare questo diritto basandosi solo su formalità documentali se la realtà dei fatti (l’uscita fisica dei beni dall’UE) è comprovata. Sebbene le aziende debbano continuare a curare la documentazione, questa sentenza offre una maggiore certezza, proteggendo gli operatori da un formalismo eccessivo e riaffermando la neutralità dell’IVA.

Vivere e Lavorare in Montagna

Posted on by Dott. Fabio Piccoli

La legge 131/2025 introduce tre nuovi crediti d’imposta per incentivare la residenza e l’attività lavorativa nei comuni montani, affiancandosi alle già previste agevolazioni per agricoltori e piccole imprese. Le nuove misure, con decorrenza dal 2025, sono rivolte a medici, insegnanti e giovani che acquistano casa.

Ecco in sintesi i principali beneficiari e le agevolazioni previste:

1. Personale Sanitario Medici, infermieri e altri operatori sanitari che lavorano in strutture di montagna e prendono una casa in affitto o la acquistano con un mutuo nel comune di servizio (o in uno limitrofo) possono beneficiare di un credito d’imposta.

  • Importo: È pari al minore tra il 60% del costo annuo (affitto o mutuo) e un massimo di 2.500 euro.
  • Dotazione: 20 milioni di euro annui.
  • Note: L’incentivo è maggiorato (fino a 3.500 euro) in comuni con minoranze linguistiche. Non è cumulabile con altre detrazioni sugli affitti o sugli interessi del mutuo.

2. Personale Scolastico Un’agevolazione simile è prevista per il personale docente e amministrativo delle scuole dell’infanzia, primarie e secondarie situate in comuni montani, che prendano in affitto o acquistino un’abitazione tramite mutuo.

  • Importo: Le condizioni sono identiche a quelle del personale sanitario (60% del costo annuo fino a 2.500 euro, con maggiorazione nei comuni con minoranze linguistiche).
  • Dotazione: 20 milioni di euro annui.
  • Note: Anche questo bonus non è cumulabile con altre detrazioni fiscali simili.

3. Giovani che Acquistano o Ristrutturano Casa Le persone fisiche fino a 40 anni che stipulano un mutuo per acquistare o ristrutturare la loro abitazione principale in un comune montano hanno diritto a un credito d’imposta.

  • Destinatari: Giovani che non abbiano compiuto 41 anni nell’anno di stipula del mutuo.
  • Importo: Il credito è calcolato sugli interessi passivi del mutuo per i primi cinque anni. L’entità effettiva dipenderà dal numero di richieste, data la dotazione limitata.
  • Dotazione: 16 milioni di euro.
  • Note: L’agevolazione si applica ai finanziamenti contratti dal 21 settembre 2025 e non è cumulabile con la tradizionale detrazione del 19% sugli interessi del mutuo.

Per l’applicazione di tutte queste misure si attendono decreti attuativi che definiranno i criteri specifici e le modalità di concessione, specialmente in caso di domande superiori alle risorse disponibili.

Aree F01 tassate come “edificabili”

Posted on by Dott. Fabio Piccoli

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26673 depositata il 6 ottobre, ha confermato la linea dura in tema di IMU per le aree urbane (come cortili, giardini contigui ad abitazioni, classificati in Catasto come F1).

I Comuni le considerano aree edificabili e quindi soggette autonomamente a imposta (IMU) basata sul valore di mercato. I Contribuenti le ritengono pertinenze del fabbricato. In questo caso, l’area concorrerebbe al massimo alla rendita catastale del fabbricato principale, senza essere tassata a parte.

La Cassazione ha dato ragione agli enti impositori, qualificando le aree come edificabili. Ha motivato la decisione sostenendo che si tratta di porzioni di suolo derivanti da manipolazione intensiva del terreno e funzionali all’edificazione, non qualificabili come terreni agricoli o fabbricati.

Perché un’area possa essere considerata una pertinenza (e quindi non tassata autonomamente), la destinazione a servizio o ornamento del bene principale deve:

  1. Essere oggettivamente manifesta.
  2. Non essere revocabile se non con una radicale trasformazione del terreno.

La Corte avverte che, se così non fosse, si eluderebbe la ratio della normativa.

Con la riforma dell’IMU (Legge 160/2019), la possibilità di considerare un’area urbana come pertinenza è subordinata a una doppia condizione:

  1. Tale qualificazione deve discendere esclusivamente dalla disciplina urbanistica.
  2. L’area deve essere accatastata unitariamente al fabbricato.

Si ritiene che l’accatastamento unitario sia un elemento costitutivo della nozione di pertinenza e, a rigore, non possa avere effetto retroattivo.

Incentivi Autoimpiego e Imprenditoria Giovanile

Posted on by Dott. Fabio Piccoli

Dal 15 ottobre sono attive le nuove agevolazioni per l’autoimpiego previste dal Decreto Coesione (Dl 60/2024), con l’obiettivo di sostenere l’inclusione attiva dei giovani under 35 inoccupati, inattivi o disoccupati.

  1. Incentivi Autoimpiego e Resto al Sud 2.0

Questi incentivi, attuati dal decreto del Ministero del Lavoro dell’11 luglio 2025, finanziano:

Attività di lavoro autonomo con Partita IVA.

Imprese individuali o società (Snc, Sas, Srl, cooperative).

Attività libero-professionali, anche in forma di società tra professionisti.

Area Geografica Incentivo a Fondo Perduto (Voucher) Contributi per Investimenti Organici Fondi Disponibili
Centro/Nord Fino a €30.000 (fino a €40.000 per investimenti innovativi/sostenibili) Fino al 65% (entro €120k) / 60% (tra €120k e €200k) €305 milioni
Sud (Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna e Sicilia) Fino a €40.000 (fino a €50.000 per investimenti innovativi/sostenibili) Fino al 75% (entro €120k) / 70% (tra €120k e €200k) €495 milioni

Entrambe le misure includono anche interventi di formazione, tutoraggio e accompagnamento.

 

  1. Bonus Contributivo per Artigiani e Commercianti

La Manovra 2025 ha introdotto un bonus contributivo triennale per chi si iscrive per la prima volta nel 2025 alla gestione speciale autonoma Artigiani o Commercianti:

Riduzione del 50% dei contributi previdenziali IVS per 36 mesi.

Riservato a chi si iscrive entro il 31 dicembre 2025.

Applicabile anche a imprese individuali, familiari e società.

 

  1. Sostegno all’Autoimpiego tramite Prestazioni Sociali

L’autoimpiego è supportato anche da strumenti strutturali legati al sostegno al reddito:

Assegno di Inclusione (ADI)

L’attività autonoma è compatibile con l’ADI se i redditi non superano i €3.000 annui.

È previsto un contributo una tantum pari a sei mensilità (fino a €3.000) per chi avvia l’attività entro i primi 12 mesi di fruizione dell’ADI.

Obbligo di comunicazione preventiva all’INPS e trimestrale degli incassi effettivi.

Naspi Anticipata

È possibile richiedere l’anticipazione in un’unica soluzione della Naspi residua per avviare un’attività autonoma o imprenditoriale.

La domanda va presentata entro 30 giorni dall’avvio dell’attività.

L’importo anticipato deve essere restituito se il beneficiario trova un’occupazione subordinata prima della scadenza teorica della Naspi.

Questo sistema integrato mira a sostenere il rischio imprenditoriale iniziale, combinando inclusione sociale e sviluppo economico.

Agevolazioni per Energia e Formazione

Posted on by Dott. Fabio Piccoli

AUTOCONSUMO DI ENERGIA

Obiettivo: L’obiettivo è incentivare le PMI a installare impianti solari fotovoltaici o mini eolici per l’autoconsumo di energia, con la possibilità di aggiungere sistemi di accumulo.

Beneficiari: Possono accedere al contributo le PMI iscritte al registro delle imprese su tutto il territorio nazionale. Sono escluse le aziende che operano in settori ad alta intensità energetica o legati ai combustibili fossili e al nucleare.

Contributo: Si tratta di un contributo in conto impianti che copre fino al 40% delle spese ammissibili. Nello specifico, l’agevolazione è del:

  • 40% per le piccole imprese e 30% per le medie imprese per l’installazione di impianti fotovoltaici o mini eolici.
  • 30% per gli eventuali sistemi di stoccaggio.
  • 50% per le spese di diagnosi energetica preliminare.

Spese ammissibili: I programmi di investimento devono avere un costo tra 30.000 e 1.000.000 di euro. Le spese ammissibili includono l’acquisto e l’installazione di impianti fotovoltaici o mini eolici, sistemi di accumulo, tecnologie digitali funzionali e la diagnosi energetica ex ante.

Scadenze: Le domande possono essere presentate dalle ore 12:00 dell’8 luglio 2025 fino alle ore 12:00 del 30 settembre 2025, attraverso una procedura valutativa a graduatoria. I progetti devono essere completati entro 18 mesi dalla concessione del contributo.

Risorse: Lo stanziamento totale è di €178.668.093. Sono previste riserve del 40% per progetti nel Mezzogiorno (Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna e Sicilia) e un altro 40% per le micro e piccole imprese.

 

FORMAZIONE AGEVOLATA

Obiettivo: Il Fondo For.Te. offre finanziamenti per progetti di formazione mirati alla qualificazione, riqualificazione e aggiornamento delle competenze di persone disoccupate e inoccupate, con lo scopo di una loro successiva assunzione nelle aziende beneficiarie del finanziamento.

Aree Formative Disponibili. I corsi di formazione coprono un’ampia gamma di settori professionali, tra cui:

  • Lingue straniere e italiano per stranieri.
  • Vendita, marketing e comunicazione.
  • Contabilità, finanza, amministrazione e gestione aziendale.
  • Lavoro d’ufficio e segreteria.
  • Competenze trasversali come public speaking e leadership.
  • Informatica e digitalizzazione.
  • Produzione manifatturiera, costruzioni, agricoltura e pesca.
  • Sanità, servizi sociali e cura della persona.
  • Ambiente e sicurezza sul lavoro.
  • Turismo, ristorazione e sport.
  • ESG (sostenibilità, inclusione e responsabilità sociale).

Destinatari della Formazione. I principali destinatari sono persone disoccupate e inoccupate. Sono inclusi anche titolari di protezione internazionale o temporanea e altri cittadini stranieri in condizioni di vulnerabilità. Inoltre, possono partecipare anche lavoratori assunti nei 6 mesi precedenti l’inizio della formazione, a condizione che al momento dell’assunzione fossero disoccupati o inoccupati.

Dettagli sul Finanziamento

  • Ciascuna azienda può ricevere un solo finanziamento tramite questo avviso.
  • La durata massima di un piano formativo è di 7 mesi dalla notifica di approvazione.
  • L’importo massimo del finanziamento varia in base al numero di dipendenti dell’azienda:
    • 1-25 dipendenti: €20.000,00
    • 26-50 dipendenti: €40.000,00
    • 51-100 dipendenti: €60.000,00
    • 101-149 dipendenti: €80.000,00
    • 150-249 dipendenti: €100.000,00

Formazione Obbligatoria sulla Sicurezza. La formazione obbligatoria sulla salute e sicurezza sul lavoro (ai sensi del D.Lgs. 81/2008) può essere inclusa nel piano formativo solo per le aziende che scelgono il regime di aiuti di Stato “De minimis”. Tale formazione non può superare il 50% del monte ore totale del piano. I lavoratori assunti nei 6 mesi precedenti l’avvio della formazione sono esclusi da questi corsi specifici sulla sicurezza.

 

Per maggior informazioni contatta lo Studio per una valutazione iniziale delle opportunità

 

IRES Scontata al 20% nel 2025

Posted on by Dott. Fabio Piccoli

La Legge di Bilancio 2025 introduce un’importante novità per le imprese: un’aliquota IRES ridotta dal 24% al 20%. Questa misura premiale, valida in via transitoria per il solo periodo d’imposta 2025, è pensata per incentivare gli investimenti in digitalizzazione, transizione energetica e per favorire l’incremento occupazionale. Un recente decreto ministeriale (DM 8 agosto 2025) ha definito le regole attuative per accedere al beneficio.

A Chi si Rivolge l’Agevolazione?

Il beneficio è destinato alla maggior parte delle società ed enti soggetti a IRES, tra cui S.p.A., S.r.l., società cooperative, enti commerciali residenti e stabili organizzazioni in Italia di soggetti non residenti.

Sono escluse dall’agevolazione le seguenti categorie:

  • Imprese in liquidazione o soggette a procedure liquidatorie.
  • Soggetti che nel 2024 hanno applicato il regime di contabilità semplificata.
  • Imprese che determinano il reddito con metodi forfettari (ad esempio, su base catastale).

È importante notare che l’agevolazione è compatibile con il concordato preventivo biennale.

Le Condizioni per Ottenere lo Sconto Fiscale

Per poter applicare l’IRES al 20%, le imprese devono soddisfare simultaneamente tre requisiti fondamentali legati a utili, investimenti e occupazione.

1. Accantonamento degli Utili

L’impresa deve destinare almeno l’80% dell’utile realizzato nel 2024 a un’apposita riserva, non distribuendolo ai soci. Questo utile può essere usato anche per coprire perdite pregresse o per un aumento di capitale. Se questa riserva viene distribuita entro i due anni successivi, il beneficio fiscale viene revocato.

2. Investimenti Qualificati

È necessario effettuare investimenti in beni strumentali nuovi legati ai programmi Transizione 4.0 e 5.0 (beni materiali e immateriali interconnessi, software per la gestione energetica, impianti per l’autoproduzione di energia da fonti rinnovabili). Gli investimenti devono essere realizzati tra il 1° gennaio 2025 e il 31 ottobre 2026.

L’importo minimo da investire è il valore più alto tra:

  • Il 30% dell’utile 2024 accantonato a riserva.
  • Il 24% dell’utile realizzato nell’esercizio 2023.
  • 20.000 euro.

Se questi beni vengono venduti o destinati a strutture all’estero entro cinque anni, l’agevolazione deve essere restituita.

3. Incremento Occupazionale

L’azienda deve rispettare tre condizioni sul fronte del personale:

  • Il numero di Unità Lavorative Annue (ULA) nel 2025 non deve diminuire rispetto alla media del triennio precedente.
  • Il numero di dipendenti con contratto a tempo indeterminato deve aumentare di almeno l’1% rispetto alla media del 2024 (e comunque di almeno una unità).
  • L’impresa non deve aver fatto ricorso alla Cassa Integrazione Guadagni nel 2024 o nel 2025.

Massimale del Beneficio e Cumulabilità

Una delle novità più rilevanti introdotte dal decreto attuativo è l’introduzione di un tetto massimo al vantaggio fiscale. Il risparmio d’imposta derivante dall’aliquota ridotta non può superare il costo degli investimenti qualificati rimasto a carico dell’impresa.

Questa misura è pienamente cumulabile con altri incentivi, come i crediti d’imposta Transizione 4.0 e 5.0, rendendo la combinazione delle agevolazioni particolarmente vantaggiosa.

Global minimum tax

Posted on by Dott. Fabio Piccoli

Per rispettare le normative sulla Global minimum tax, le imprese italiane e quelle apolidi costituite in Italia, se scelgono di non presentare la comunicazione rilevante (Cr) autonomamente e delegano un’altra entità del gruppo, devono informare l’Agenzia delle Entrate.

Modalità di comunicazione

  • Il decreto ministeriale del 25 febbraio 2025 ha demandato all’Agenzia la definizione di modello e procedure. Il 7 agosto 2025, è stato emanato il provvedimento n. 321488/2025, che ha approvato il modello e le relative istruzioni.
  • La comunicazione va inviata esclusivamente per via telematica, direttamente o tramite un intermediario.
  • È necessario utilizzare il software gratuito “NotificaGlobe” disponibile sul sito dell’Agenzia.
  • La trasmissione è possibile a partire dalla data che sarà comunicata con un avviso specifico sul sito dell’Agenzia.

Termini e procedure

  • Il termine ultimo per il primo invio non può essere anteriore al 30 giugno 2026.
  • A regime, il modello va trasmesso entro il quindicesimo mese successivo alla fine dell’esercizio di riferimento della Cr.
  • Il modello non deve essere nuovamente inviato negli anni successivi, a meno che non si verifichino modifiche o revoche della scelta precedentemente comunicata.

Soggetti delegati

  • Un’altra impresa locale designata: un’impresa del gruppo, localizzata in Italia, che viene nominata per presentare la Cr per conto delle altre entità italiane.
  • La controllante capogruppo: la società capogruppo che presenta la Cr nel proprio Paese, purché esista un accordo qualificato di scambio di informazioni tra l’Italia e lo Stato di tale società.
  • Un’altra impresa designata: un’impresa del gruppo (diversa dalla capogruppo) che presenta la Cr nel proprio Paese, anche in questo caso purché esista un accordo qualificato tra l’Italia e il suo Paese di localizzazione.

Correzioni e invalidazioni

  • Il modello viene scartato se contiene codici fiscali non validi, se il numero di protocollo per una modifica o un annullamento non corrisponde a un invio precedente o in caso di altre incongruenze.
  • È possibile correggere, annullare o revocare la scelta già effettuata entro i termini previsti.

Altra Novità Importante

L’accordo raggiunto dal G7 il 28 giugno sul Pillar 2 della global minimum tax (GMT), pur non essendo un punto di arrivo, segna un nuovo inizio, riflettendo la logica degli Stati Uniti.

I punti salienti sono:

  • Riconoscimento della GILTI: L’accordo stabilisce che la tassa statunitense GILTI (Global Intangible Low-Taxed Income) può essere considerata sostanzialmente equivalente alla GMT. Questo permette alle multinazionali con sede negli USA di soddisfare il livello minimo di tassazione.
  • “Global blending”: A differenza della GMT che verifica il livello di tassazione a livello di singolo Stato (“jurisdictional blending”), l’accordo permette alle multinazionali statunitensi di utilizzare il “global blending”, verificando la tassazione a livello globale. Questo crea un sistema “affiancato” e non integrato con la GMT.
  • Semplificazione e sovranità: Viene ribadito l’impegno a semplificare le regole della GMT e a riconsiderare gli incentivi fiscali “substance based”. L’aspetto più rilevante è la riaffermazione della “sovranità fiscale di ciascuno Stato”, che segna un distacco dall’idea originale della GMT come prelievo uniforme gestito da un organismo sovranazionale come l’OCSE.
  • Difficoltà di attuazione: L’attuazione dell’accordo richiederà il consenso unanime nell’Unione Europea e tra i 147 Stati dell’Inclusive Framework, con la previsione che anche altri Paesi richiederanno trattamenti simili a quello riservato agli USA.

In sintesi, l’accordo del G7 segna un cambiamento significativo nella direzione della global tax, dando maggiore importanza alla sovranità nazionale e alla logica statunitense, e rappresenta un punto di partenza per ridisegnare l’architettura della tassazione internazionale per l’economia digitale.

Cessione di nuda proprietà e usufrutto

Posted on by Dott. Fabio Piccoli

Una recente norma interpretativa chiarisce che se un proprietario vende la nuda proprietà e l’usufrutto a due persone diverse, non si applica la tassazione sui redditi diversi per il venditore. La tassazione si applica, invece, come plusvalenza tassabile solo se vengono rispettati i requisiti temporali previsti. Questa novità è stata introdotta dall’articolo 1-bis del DL 84/2025 (il “decreto fiscale”) e si applica retroattivamente dal 2024.

Nuove regole per la tassazione degli immobili

La necessità di questa precisazione deriva dai cambiamenti introdotti dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023), che dal 1° gennaio 2024 ha modificato le regole per la tassazione delle plusvalenze immobiliari. Le nuove norme distinguono chiaramente tra la cessione di diritti reali e la costituzione di nuovi diritti.

Per determinare il tipo di tassazione, quindi, è fondamentale capire se il diritto reale ceduto esisteva già o è stato costituito per la prima volta.

  • Quando un soggetto costituisce un diritto di godimento (come l’usufrutto) su un immobile e mantiene un altro diritto reale su quello stesso bene, il reddito generato è considerato un reddito diverso (secondo l’articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR). Questo reddito è soggetto all’IRPEF (o IRES) con aliquota progressiva e non può beneficiare dell’imposta sostitutiva del 26%.
  • Quando invece un soggetto cede un bene o un diritto reale su un immobile e, con questa operazione, perde completamente ogni diritto su di esso, il reddito generato è una plusvalenza tassabile (secondo l’articolo 67, comma 1, lettere b e b-bis, del TUIR), purché si verifichino le condizioni temporali (ad esempio, la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto) o la natura del bene (ad esempio, un terreno edificabile).

Effetti pratici e impatto sulla prassi dell’Agenzia delle Entrate

Questa nuova interpretazione ha un impatto diretto su alcuni orientamenti dell’Agenzia delle Entrate.

Ad esempio, viene confermata la linea della risposta n. 129/2025, che considera un reddito diverso (soggetto a IRES) la cessione della sola proprietà superficiaria di un fabbricato da parte di un ente non commerciale che mantiene la proprietà del suolo.

Tuttavia, l’interpretazione del DL 84/2025 smentisce altre indicazioni precedenti. La risposta n. 224/2024, che considerava la costituzione del diritto di superficie su un terreno agricolo come una plusvalenza tassabile solo se il terreno era posseduto da meno di cinque anni, non è più valida per le operazioni successive al 31 dicembre 2023. Ora, tali operazioni rientrano nella categoria dei redditi diversi.

Inoltre, la nuova normativa contraddice la conclusione della risposta n. 133/2025, che classificava la cessione dell’usufrutto a un soggetto e della nuda proprietà a un altro come un reddito diverso. Secondo la nuova norma, tale operazione deve essere considerata nella sua interezza come plusvalenza tassabile, poiché il venditore perde completamente e definitivamente ogni diritto sull’immobile.