Una recente norma interpretativa chiarisce che se un proprietario vende la nuda proprietà e l’usufrutto a due persone diverse, non si applica la tassazione sui redditi diversi per il venditore. La tassazione si applica, invece, come plusvalenza tassabile solo se vengono rispettati i requisiti temporali previsti. Questa novità è stata introdotta dall’articolo 1-bis del DL 84/2025 (il “decreto fiscale”) e si applica retroattivamente dal 2024.
Nuove regole per la tassazione degli immobili
La necessità di questa precisazione deriva dai cambiamenti introdotti dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023), che dal 1° gennaio 2024 ha modificato le regole per la tassazione delle plusvalenze immobiliari. Le nuove norme distinguono chiaramente tra la cessione di diritti reali e la costituzione di nuovi diritti.
Per determinare il tipo di tassazione, quindi, è fondamentale capire se il diritto reale ceduto esisteva già o è stato costituito per la prima volta.
- Quando un soggetto costituisce un diritto di godimento (come l’usufrutto) su un immobile e mantiene un altro diritto reale su quello stesso bene, il reddito generato è considerato un reddito diverso (secondo l’articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR). Questo reddito è soggetto all’IRPEF (o IRES) con aliquota progressiva e non può beneficiare dell’imposta sostitutiva del 26%.
- Quando invece un soggetto cede un bene o un diritto reale su un immobile e, con questa operazione, perde completamente ogni diritto su di esso, il reddito generato è una plusvalenza tassabile (secondo l’articolo 67, comma 1, lettere b e b-bis, del TUIR), purché si verifichino le condizioni temporali (ad esempio, la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto) o la natura del bene (ad esempio, un terreno edificabile).
Effetti pratici e impatto sulla prassi dell’Agenzia delle Entrate
Questa nuova interpretazione ha un impatto diretto su alcuni orientamenti dell’Agenzia delle Entrate.
Ad esempio, viene confermata la linea della risposta n. 129/2025, che considera un reddito diverso (soggetto a IRES) la cessione della sola proprietà superficiaria di un fabbricato da parte di un ente non commerciale che mantiene la proprietà del suolo.
Tuttavia, l’interpretazione del DL 84/2025 smentisce altre indicazioni precedenti. La risposta n. 224/2024, che considerava la costituzione del diritto di superficie su un terreno agricolo come una plusvalenza tassabile solo se il terreno era posseduto da meno di cinque anni, non è più valida per le operazioni successive al 31 dicembre 2023. Ora, tali operazioni rientrano nella categoria dei redditi diversi.
Inoltre, la nuova normativa contraddice la conclusione della risposta n. 133/2025, che classificava la cessione dell’usufrutto a un soggetto e della nuda proprietà a un altro come un reddito diverso. Secondo la nuova norma, tale operazione deve essere considerata nella sua interezza come plusvalenza tassabile, poiché il venditore perde completamente e definitivamente ogni diritto sull’immobile.