Affitti brevi
Gli “Affitti brevi” sono definiti come: contratti di locazioni aventi oggetto immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, comprensivi di servizi accessori quali la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali e la connessione wi-fi. Per questi contratti non è obbligatorio procedere alla registrazione. Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione al singolo contratto; se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti, è complessivamente superiore a 30 giorni, scatta l’obbligo di porre in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.
Il particolare regime fiscale della cedolare secca, riguarda unicamente le persone fisiche che concedono in locazione gli immobili abitativi al di fuori dell’attività di impresa; qualora la locazione sia posta in essere da un soggetto diverso dal privato o abbia ad oggetto un immobile diverso, si applicano le regole ordinarie.
La Legge di Bilancio modifica il regime della cedolare secca e porta dal 21% al 26% l’aliquota dell’imposta sostitutiva.
Si potrà applicare l’aliquota del 21% ma solo da coloro che concedono in locazione breve solo una unità e da coloro che concedono in locazione più di un immobile ma con riferimento ad uno solo di questi. La scelta viene effettuata in dichiarazione dei redditi-
Queste novità hanno effetto a partire dal 01 gennaio 2024.
I redditi da “affitti brevi” possono essere assoggettati a: tassazione ordinaria o cedolare secca. Quest’ultimo meccanismo è un regime già applicato alle locazioni di immobili abitativi stipulati dalle persone fisiche, ed è stato esteso dall’articolo 4 del Dl 50/2017 anche alle locazioni brevi.
La cedolare secca consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali regionali e comunali.
La scelta del regime di tassazione, viene fatta in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati; nell’ipotesi di registrazione del contratto, l’opzione è esercita in questa sede.
Nel caso di mancata opzione, i redditi sono assoggettati al regime ordinario; questo prevede che l’ammontare dei canoni percepiti, ridotti forfetariamente del 5%, concorrano a formare il reddito complessivo da assoggettare ad Irpef (vale la pena ricordare che per il 2024, la Legge di Bilancio ha accorpato i primi due scaglioni Irpef). Qualora l’importo della rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5%, fosse superiore all’ammontare dei canoni di locazione al netto della riduzione forfetaria, l’immobile concorre a formare il reddito con la rendita catastale rivalutata.
La scelta tra il regime ordinario e quello della cedolare secca va fatta tenendo conto di diversi fattori fra cui la presenza di altri redditi che fanno aumentare il reddito complessivo e, di conseguenza, l’applicazione di una aliquota più elevata, e la possibilità di sfruttare oneri detraibili e deducibili che possono essere portati in deduzione dell’Irpef e non dell’imposta sostitutiva.
In base alle novità introdotte, nel caso di immobili concessi in “affitti brevi”, si possono verificare tre casi:
- contribuente che concede in locazione breve una sola unità immobiliare e che, se sceglierà il regime della cedolare secca, applicherà l’aliquota del 21%;
- contribuente che concede in locazione breve più di una unità immobiliare ma meno di 5, il quale, se sceglierà la cedolare secca, su una delle unità a sua scelta applicherà l’imposta sostitutiva del 21% mentre sulle altre applicherà quella del 26%;
- contribuente che concede in locazione più di quattro unità immobiliari per il quale l’attività si intenda svolta nell’esercizio di impresa e dovrà necessariamente procedere con l’apertura della partita Iva e l’iscrizione nella gestione previdenziale (novità introdotta a partire dal periodo di imposta 2021 in base alla Legge nr. 178/2020).
Nel caso in cui intervengano intermediari (anche soggetti che gestiscono portali telematici) nella gestione del pagamento dei canoni dei contratti delle locazioni brevi, è obbligatorio che questi operino una ritenuta sul corrispettivo incassato per conto del locatore.
La ritenuta è pari al 21% sull’importo del corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve mentre non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali. La ritenuta è applicata a titolo di acconto e deve essere versata anche se l’intermediario è un soggetto non residente.
Viene versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è operata; gli intermediari sono tenuti, inoltre, a certificare e dichiarare le ritenute operate mediante certificazione unica.
Infine si ricorda che per tutte le locazioni con finalità turistica, è in fase di attuazione la normativa sul CIN – codice di identificazione nazionale (leggi l’articolo dedicato sempre nella pagina delle news).
Contatta lo Studio per maggiori informazioni e per avere prospetti di calcolo sulla convenienza tra regime ordinario e cedolare secca.