L’estromissione agevolata degli immobili è una disposizione fiscale che consente alle imprese individuali di prelevare beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa per assegnarli al patrimonio personale dell’imprenditore, beneficiando di un’imposizione fiscale ridotta rispetto alle ordinarie modalità di cessione o prelievo. L’obiettivo di questa norma è duplice: da un lato, facilitare la “chiusura” di posizioni immobiliari all’interno dell’impresa, magari in vista di una cessazione dell’attività o di un cambio di forma giuridica; dall’altro, incentivare la fuoriuscita di beni che, per diverse ragioni, non sono più funzionali all’attività d’impresa.
È fondamentale sottolineare che l’estromissione agevolata non è una misura strutturale e permanente nel panorama fiscale italiano. L’ultima riproposizione di questa agevolazione è avvenuta con la Legge di Bilancio 2025, che ha riaperto i termini per le estromissioni da perfezionare entro il 31 maggio 2025, con effetti a partire dal 1° gennaio 2025.
L’agevolazione riguarda gli immobili strumentali per natura o per destinazione posseduti dall’impresa individuale.
- Immobili strumentali per natura: Si tratta di quegli immobili che, per le loro caratteristiche intrinseche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (es. fabbricati delle categorie catastali D/1, D/5, D/7, D/8).
- Immobili strumentali per destinazione: Sono immobili utilizzati esclusivamente e direttamente per l’esercizio dell’attività d’impresa, indipendentemente dalla categoria catastale (es. l’ufficio dell’imprenditore individuale, il capannone adibito a laboratorio).
È importante che l’immobile sia stato iscritto nel libro dei beni ammortizzabili o, in generale, che abbia concorso alla formazione del reddito d’impresa.
Il principale beneficio dell’estromissione agevolata consiste nell’applicazione di un’imposta sostitutiva ridotta (pari all’8%) sulla differenza tra il valore normale dell’immobile (o in alternativa, il valore catastale rivalutato) e il suo costo fiscalmente riconosciuto (ovvero il costo storico al netto degli ammortamenti dedotti). L’aliquota dell’imposta sostitutiva è significativamente inferiore rispetto all’ordinaria tassazione che deriverebbe da una plusvalenza in caso di cessione dell’immobile o di un prelievo a valore di mercato.
L’estromissione agevolata degli immobili rappresenta un’occasione preziosa per gli imprenditori individuali che desiderano riorganizzare il proprio patrimonio, separando quello aziendale da quello personale, e beneficiando di un regime fiscale favorevole.
